Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat im April 2018 die geltende Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür seien die sich durch die völlig veralteten Datengrundlagen ergebenden Wertverzerrungen. Durch die Grundsteuerreform soll es allerdings nicht zu einem höheren Grundsteueraufkommen kommen, dem sollen die Gemeinden durch Anpassung der kommunalen Hebesätze entgegenwirken. 

Nun sollen alle Grundstücke zum Feststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Danach erfolgt alle sieben Jahre eine Neubewertung. Bislang wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die zuletzt 1964 festgesetzt und seitdem fortgeschrieben wurden. Das Grundsteuerreformgesetz sieht eine Neufestsetzung der Grundsteuer auf der Grundlage der neuen Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2025 vor. 

Die Grundsteuer berechnet sich auf Basis des Grundsteuerwerts in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart. Hierzu hat der Bund ein eigenes Modell zur Neuberechnung entwickelt, das in den meisten Bundesländern übernommen wird. Einige Länder werden infolge der Ländereröffnungsklausel jedoch auf eine vom Bundesmodell abweichende Regelung zurückgreifen, was die Übersichtlichkeit der Ermittlungsverfahren verkompliziert. 

Die Grundsteuer wird nach dem sog. Bundesmodell, dem die Mehrheit der Länder – auch Nordrhein-Westfalen – folgt, in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Wir möchten Ihnen einen kurzen Überblick über die Neuregelung verschaffen. 

Bevor das Gesetz am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, müssen alle bebauten und unbebauten Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in der Bundesrepublik Deutschland neu bewertet werden. Diese Grundbesitzwerte bilden ab dem Kalenderjahr 2025 die maßgebliche Bemessungsgrundlage für die Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden.  

In Abhängigkeit der Grundstücks- und Immobilienart werden bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte verschiedene Bewertungsverfahren herangezogen. Zu unterscheiden ist im Detail zwischen einer Bewertung im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren.  

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere für Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum in Betracht. Diesem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Der Grundbesitzwert wird hier anhand des Bodenrichtwerts, der Grundstücksfläche, der statistisch ermittelten Nettokaltmiete sowie der Wohnfläche und des Baujahres des Gebäudes ermittelt. 

Das Sachwertverfahren findet für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke Anwendung. Zu beachten gilt, dass beispielsweise die private Immobilie des Geschäftsführers oder auch das Ferienhaus oder die vermietete Garage als Einzelobjekt zu berücksichtigen ist. 

Der Boden- und Gebäudewert wird mit einer Wertzahl multipliziert, um den Grundsteuerwert zu erhalten. Dabei wird der Bodenwert durch Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert ergibt sich infolge einer Multiplikation der Normalherstellungskosten mit dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex und der Brutto-Grundfläche, unter Berücksichtigung des Abzugs einer Alterswertminderung von bis zu 70%. Die Normalherstellungskosten richten sich nach der Gebäudeart (z.B. Bürogebäude oder Lagergebäude in Abhängigkeit von der Nutzung) und dem Baujahr. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen, einschließlich nur überdeckter Flächen wie z.B. Durchfahrten. Die Wertzahl hängt vom Boden- und Gebäudewert sowie dem Bodenrichtwert ab. 

Dem Finanzamt anzugeben sind insbesondere die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Bruttogrundfläche/Nutzflächen und das Baujahr. 

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.